本案例将结合经济学原理，带领大家理解中国房地产市场。
在1998年以前，中国房地产市场实行住房收入分配制度，也就是所谓的职工分房，随著1998年国务院正式宣布停止住房收入分配，中国房地产市场正式迈入市场化阶段。各地陆续停止福利分房，房价开始攀升。到了2005年，房价加速上扬，据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%，住房成交量与成交金额均达到历史性高点。
1、之前的福利分房政策相当于政府对房地产市场增加了怎样的干预？与自由市场相比，这样的干预会导致哪些结果？当时的社会状况和经济资料中有没有对这些结果的支持？
相当于限价政策，导致城市建设进展缓慢
2、2005年楼市的量价齐升说明了什么？ （需求、供给曲线的移动）
需求上升
3、简述房地产市场的繁荣对中国经济的影响？为什么社会上抱怨高房价的声音很多？
房地产市场量价齐升有助该行业迅速发展，并带动上下游产业的发展，提升中国经济的总体增长水准。由于消费者、生产者剩余的增加推升社会总福利，但价格上涨挤出了中低收入者。
2005年3月26日，首个针对房地产调控的政策《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。"保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键字。
2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
4、政府调控的内在逻辑是什么？（税收、供给需求关系、货币政策）
提高投机者的成本，抑制投机性需求 5、期房的出现说明了什么？（短期、长期弹性） 住房供给短期缺乏弹性，长期富有弹性 6、请用直觉解释为什么是这样？请指明如何区分住房短期需求和长期需求？并用图像解释为何这种现象表明了住房短期供给缺乏弹性而长期供给富有弹性？
2007年，小产权房开始兴起，成为社会关注的热点。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
2007年7月，"小产权房"被全面叫停。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
7、小产权房火热的原因是什么？（替代品）
由于房地产市场的火爆，类似小产权房的替代品需求也随之上升。
2008年中国楼市出现了短暂拐点，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅销售面积下降20.3%。与此同时，销售均价仅同比下降了0.3%
8、如果导致这轮房价下滑的主要原因是需求下降，请问需求弹性和供给弹性哪个更大？
供给弹性更大
9、如果主要原因是供给增加呢？
需求弹性更大
10、你认为主要原因是哪一个？
需求下降，因为量价齐跌
2009年，为了完成当年保八目标，政府决定刺激房地产市场。
11、如果你是政府，你将制定怎样的政策？
与之前的政策相反即可。
随著房地产政策的放松以及适度宽松货币政策的刺激，房价出现了快速回升，很快就突破了2008年的高点，2009年全国一手商品房住宅平均价格上升25.1%，为中国自1998年进行住房体制改革依赖房价升幅最大的一年。针对这一现象，2010年，国务院分别于1月10日、4月17日、9月29日先后出台了三次重大调控政策，收紧二套房贷（首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍），并对二套房收取更高的契税。与此同时，住房限购令在全国范围内展开，不少地区更是提出了限价令。
12、收紧二套房贷、住房限购令抑制了哪部分需求？
投机性需求，这与之前的政策思路一致。
13、图解限价令对房地产市场的影响
然而严厉的房地产调控政策并没有取得太大成效，房价在经历了短暂调整后重拾上升态势，2010年全国商品房销售均价上涨7.2%，销售面积上涨10.1%，2011年再上涨6.8%，2012年再上涨8.1%。
14、这说明了什么问题？结合这一现象评述之前房地产调控的思路？有什么好的解决方案
刚性需求是需求主力。这也从之前需求相对缺乏弹性的分析中有所体现，前段时间以抑制投机性需求的调控思路收效甚微。新增供给，如土地出让、保障房建设等。
15、如果导致这轮房价上涨的主要原因是需求上升，请问需求弹性和供给弹性哪个更大？
供给弹性更大
16、如果主要原因是供给减少呢？
需求弹性更大
17、你认为主要原因是哪一个？
需求上升，因为量价齐升
从2010年开始，政府加强了保障性住房的建设，其中2010年计划完工300万套，2011年1000万套，2012年500万套，2013年470万套。保障房的建设在一定程度上满足了中低收入者的住房需求，但也造成了一系列的社会问题，诸如保障房暗箱分配，内部作假等腐败情况时有发生。经济学家茅于轼在接受媒体采访时称，“廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人不喜欢。”他事后还解释，自己的观点绝不是在“为富人说话”，恰恰是出于对社会上最困难人群的关心。
18、保障房的建设是以何种方式调控房价的？
政府补贴
19、如果保障房的用地来自于商品房，最后房价是否会下降？如何评价这一政策？
由于之前提到供给弹性很大，均衡价格仅会轻微下降
20、茅于轼关于廉租房评论的内在逻辑？
利用降低服务品质筛选不符合要求的人群
进入2014年，房地产市场拐点隐现，杭州多个楼盘频繁降价，引发了杭州乃至浙江对楼市的担忧。种种迹象显示，开发商集体看空楼市既是基于对市场危机的认知，同时也希望以此来获得政府对宏观调控政策的改变。据有关资讯显示，杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会，有意放松楼市限购。
3月20日，开元房产旗下楼盘开元名郡宣布降价，降价幅度在10%到20%之间。在此之前，杭州多个楼盘已启动了通过降价回笼资金的举措。随后，更多的杭州楼盘加入了降价行列。天鸿•香榭里从均价17200元/平方米降至13800元，阳光郡从均价17500元/平方米降至13800元，运河协安蓝郡从16800元/平方米降至14400元。此外，协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光都有不同程度的降价。
资料显示，2014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同比的50%。
3月25日，杭州市政府召开房地产企业座谈会。杭州市市长张鸿铭在会上强调，杭州正处于新型城市化发展的关键阶段，房地产行业事关杭州转型发展大局，要保持房地产市场稳定健康持续发展，要防范“系统性风险”。
21、请解释上文中提到的房地产市场“系统性风险”
结合开篇提到的，房地产市场联动上下产业，是一个庞大的系统。
22、地方政府为什么对于房地产市场动向如此敏感？
分税制
23、价格下降10%-20%但销量下滑了50%说明了什么问题？
房地产市场需求大幅下降
24、*前文中提到2010年前后房地产需求中刚性需求是主力，此处又提到2014年房地产市场需求大幅下降，请解释背后的逻辑。你如何细分房地产的需求结构（比如前文提到的刚性需求，投资需求），这些细分需求各自的特点是什么（在总体中所占比重，弹性大小等）